Σε… άλλο επίπεδο οι πολυτελείς κατοικίες: Ποιοι αγοράζουν με 27.000 το τ.μ. στα νότια προάστια

Οι τιμές των ακινήτων στην Αθηναϊκή Ριβιέρα κινούνται με διαφορετικούς ρυθμούς, με ορισμένες πολυτελείς κατοικίες σε προνομιακά οικόπεδα, μόλις ένα βήμα από τη θάλασσα, να φτάνουν έως και τα 27.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ειδικά τα οικόπεδα στις περιοχές του Καβουρίου και της Βουλιαγμένης συνεχίζουν να καταγράφουν εντυπωσιακά υψηλές τιμές, χωρίς «ταβάνι».

Την άνοδο των εξαιρετικά μεγάλων κοστολογίων στα νότια προάστια ενισχύουν σε μεγάλο βαθμό οι ξένοι αγοραστές, με τη ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες να παραμένει ισχυρή και να αναμένεται να αυξηθεί ακόμα περισσότερο το προσεχές διάστημα. Παρ’ όλα αυτά, το ζήτημα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχει προκαλέσει τους τελευταίους μήνες σύγχυση και καθυστερήσεις στην αγορά. Αρκετοί κατασκευαστές έχουν «παγώσει» τα έργα τους, ενώ πολλοί επενδυτές εμφανίζονται διστακτικοί λόγω της αβεβαιότητας που επικρατεί.

Σύμφωνα με όσα υποστηρίζει στο powergame.gr ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου, Managing Partner της Avakon, κατασκευαστικής εταιρείας που δραστηριοποιείται στα νότια προάστια, «Η περιοχή της Γλυφάδας και της Βούλας, παρουσιάζει σημαντική διαφοροποίηση στις αξίες των ακινήτων της, ανάλογα με την τοποθεσία και τις απαιτήσεις των αγοραστών. Οι κατοικίες που βρίσκονται κάτω από την παραλιακή και έχουν άμεση γειτνίαση με τη θάλασσα, θεωρούνται από τις πιο περιζήτητες στην αγορά ακινήτων. Για τα superprime ακίνητα, δηλαδή εκείνα τα υπερπολυτελή και μοναδικά ακίνητα, οι τιμές εκτοξεύονται στα 27.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, κατατάσσοντας την περιοχή στην κορυφή των προτιμήσεων των επενδυτών και των πλούσιων αγοραστών που αναζητούν την εγγύτητα με τη θάλασσα και την πολυτέλεια».

Στο κέντρο Γλυφάδας και Βούλας, οι τιμές κινούνται σε άλλα επίπεδα, καθώς ξεκινούν από 8.000 το τ.μ. και μπορούν να φτάσουν και τα 16.000 ευρώ το τ.μ. ανάλογα τον όροφο και την ποιότητα της κατοικίας. Αν αναλογιστεί κανείς την κατάσταση της αγοράς τα προηγούμενα χρόνια, η διαφορά είναι τεράστια, καθώς το 2018 και το 2019 οι τιμές ήταν μόλις το ένα τέταρτο από τις σημερινές.

Η εκτόξευση των τιμών, όπως υποστηρίζει ο κ. Κιολέογλου, είναι ιδιαίτερα έντονη και στα οικόπεδα, όπου από τις αρχές του 2020 μέχρι σήμερα, το κόστος έχει εξαπλασιαστεί. Η απόσταση από τη θάλασσα είναι ένας καθοριστικός παράγοντας στη διαμόρφωση των τιμών, με τη διαφορά να φτάνει τουλάχιστον το 30%. Ενδεικτικό της αυξημένης ζήτησης και των υψηλών αξιών είναι και η πρόσφατη πώληση ενός οικοπέδου 1 στρέμματος απέναντι από το Caprice – Sea Satin στη Βούλα, το οποίο πωλήθηκε για 7 εκατομμύρια ευρώ. Το οικόπεδο αυτό θα φιλοξενήσει πολυτελείς κατοικίες, ενισχύοντας την εικόνα της περιοχής ως μία από τις πιο ακριβές και προνομιακές περιοχές για την ανάπτυξη νέων ακινήτων.

Η Βουλιαγμένη αποτελεί μια ξεχωριστή περίπτωση στην αγορά ακινήτων, καθώς οι τιμές της αντικατοπτρίζουν όχι μόνο τη ζήτηση αλλά και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της περιοχής. Η φυσική ομορφιά της, με την καταπράσινη βλάστηση και το ήρεμο περιβάλλον, την καθιστούν ιδιαίτερα ελκυστική. Η περιοχή χωρίζεται σε διάφορα κομμάτια, το τμήμα που εκτείνεται προς Βάρκιζα και προς Πηγαδάκια, το κέντρο της Βουλιαγμένης, καθώς και η περιοχή του Καβουρίου, διαθέτουν διαφορετικά χαρακτηριστικά, τα οποία επηρεάζουν και τις τιμές των ακινήτων. Η περιοχή του Καβουρίου, ειδικότερα, έχει κερδίσει φήμη για τις πολυτελείς κατοικίες και τις εξαιρετικές προοπτικές επένδυσης, όπου πωλούνται οικόπεδα έως και 22 εκατ. ευρώ.

Η περιοχή του Ελληνικού, όπως σχολιάζει ο ίδιος, «διαθέτει ένα τεράστιο αναπτυξιακό έργο, το οποίο έχει προσδώσει επιπλέον ώθηση στην αξία της περιοχής και έχει αυξήσει τη ζήτηση για πολυτελή ακίνητα. Το έργο αυτό, αν και προχωρά με αργούς ρυθμούς, μπορεί να αναδείξει την Αθηναϊκή Ριβιέρα σε μια από τις πιο περιζήτητες περιοχές της Ευρώπης. Βέβαια, υπάρχουν ανησυχίες για το πόσο γρήγορα μπορεί να υλοποιηθεί και για το αν το θα μπορέσει να αντιμετωπίσει τις τεχνικές και διοικητικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει».

Οι αγοραστές και το πρόβλημα με τον ΝΟΚ για το μέλλον της Αθηναϊκής Ριβιέρας

Στη σημερινή αγορά, σύμφωνα με τον επικεφαλής της Avakon, το αγοραστικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από συγκεκριμένες χώρες με έντονη παρουσία Ελληνοαμερικανών. Αυτοί αναζητούν ασφαλείς και αποδοτικές επενδυτικές λύσεις στη χώρα καταγωγής τους. Παράλληλα, σημαντικό ενδιαφέρον εκδηλώνουν και επενδυτές από την Αίγυπτο, τον Λίβανο και το Κουβέιτ, οι οποίοι, λόγω γεωπολιτικών συμφερόντων και ισχυρών οικονομικών δεσμών με την Ελλάδα, βλέπουν τη χώρα ως έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό. Ωστόσο, οι επενδυτές από τη Ρωσία, την Ουκρανία και την Κίνα είναι αισθητά λιγότεροι συγκριτικά με προηγούμενες περιόδους, γεγονός που αποδίδεται στην πολιτική και οικονομική αστάθεια τόσο στις χώρες τους όσο και στην Ελλάδα.

Παρόλα αυτά, ένα νέο κύμα επιστροφής Ελλήνων επενδυτών αρχίζει να διαμορφώνεται. Κυρίως ζευγάρια ηλικίας 40-45 ετών, που βίωσαν τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης, δείχνουν μεγαλύτερη προθυμία να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Αυτή η γενιά, που ξεκίνησε την επαγγελματική της πορεία μέσα στην κρίση και έζησε μια δεκαετία λιτής διαχείρισης, βρίσκεται πλέον σε ωριμότερη και πιο σταθερή οικονομική κατάσταση. Μετά από 10-15 χρόνια συνετής αποταμίευσης και προσεκτικής ζωής, οι εν λόγω Έλληνες αισθάνονται έτοιμοι να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες που προσφέρει η αναπτυξιακή δυναμική της αγοράς ακινήτων.

Επιπλέον, πολλοί Έλληνες που κατέχουν ακίνητη περιουσία, όπως οικόπεδα ή κατοικίες, τα οποία πουλήθηκαν, βρίσκονται πλέον με διαθέσιμα κεφάλαια. Το επόμενο φυσικό βήμα είναι να τα επενδύσουν ξανά στην αγορά ακινήτων. Αυτή η τάση έχει οδηγήσει στη δημιουργία μιας νέας κατηγορίας επενδυτών, όπου οι Έλληνες επιστρέφουν δυναμικά στο προσκήνιο. Με την εμπειρία τους αλλά και την βαθιά τους πίστη στην αξία της ακίνητης περιουσίας, ξαναβλέπουν την αγορά ως μια σταθερή και ασφαλή επιλογή για το μέλλον τους.

Για το θέμα του νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), ο κ. Κιολέογλου επισήμανε ότι έχει προκαλέσει σημαντικά προβλήματα στην αγορά ακινήτων, δημιουργώντας ένα κενό στο κανονιστικό πλαίσιο που έχει αναστατώσει τους κατασκευαστές. «Εδώ και μήνες, πολλοί από αυτούς έχουν αναστείλει τα έργα τους, καθώς δεν έχουν σαφή εικόνα για τους όρους και τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες μπορούν να προχωρήσουν στην ανάπτυξη των ακινήτων. Η αβεβαιότητα γύρω από τους κανόνες καθυστερεί σημαντικά την έναρξη των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων. Για να ξεκινήσει ένα έργο, απαιτούνται 12 έως 18 μήνες προγραμματισμού, δηλαδή οι κατασκευαστές πρέπει να προγραμματίσουν τουλάχιστον 1,5 χρόνο πριν την πραγματική εκκίνηση των έργων. Εμείς, για παράδειγμα, είχαμε πέντε έργα στο σχεδιασμό, τα οποία θέλαμε να ξεκινήσουμε σε διαφορετικές φάσεις, αλλά η αβεβαιότητα που έχει προκαλέσει ο ΝΟΚ έχει παγώσει αυτές τις πρωτοβουλίες, καθιστώντας την όλη διαδικασία αβέβαιη και ανασχετική για την ανάπτυξη του τομέα. Κάπου πρέπει να βρεθεί η χρυσή τομή, η κυβέρνηση έχει τη διάθεση να το λύσει» αναφέρει

«Δεν είναι σωστό να λέμε ότι οι κατασκευαστές ωφελούνται από τα bonus, καθώς στην πραγματικότητα οι μόνοι που αποκομίζουν τα οφέλη είναι οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων. Ενώ τα bonus μπορεί να αυξάνονται, το κόστος για τους κατασκευαστές δεν μειώνεται, διότι αυτά τα ποσά τα πληρώνουν οι ίδιοι. Αντίθετα, η αξία του ακινήτου που παραχωρείται από τους ιδιοκτήτες εκτοξεύεται, καθώς κάθε επιπλέον bonus προσθέτει αξία στο οικόπεδο τους. Το πρόβλημα, λοιπόν, δεν έγκειται στο ύψος των bonus, αλλά στο γεγονός ότι δεν υπάρχουν σαφείς κανόνες και κατευθυντήριες γραμμές για την ανάπτυξη. Η ύπαρξη ή η απουσία ενός επιπλέον ορόφου μπορεί να επηρεάσει δραματικά την τελική αξία του ακινήτου. Αν οι κατασκευαστές είχαν ξεκάθαρους κανόνες και όρους, τότε θα μπορούσαν να προγραμματίσουν και να αναπτύξουν τα έργα τους με μεγαλύτερη σιγουριά και λιγότερη αβεβαιότητα» προσθέτει.

Σύμφωνα με τον κ. Κιολέογλου, «η ελληνική αγορά ακινήτων χρειάζεται άμεσα ένα σταθερό νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο, προκειμένου οι κατασκευαστές να γνωρίζουν με σαφήνεια τους κανόνες και τις διαδικασίες, αλλά και για να ενισχυθεί η γενικότερη ανάπτυξη του κλάδου. Βρισκόμαστε σήμερα σε ένα καθεστώς ΦΠΑ που παραμένει «παγωμένο», αλλά συνεχώς αναβάλλεται, κάτι που δημιουργεί αβεβαιότητα. Παράλληλα, ο κατασκευαστικός τομέας και η κτηματογράφηση φέρνουν φρέσκο χρήμα στη χώρα, όπως και ο τουρισμός, προσφέροντας ώθηση στην οικονομία και μειώνοντας την ανεργία».

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα στα Νότια Προάστια της Αττικής αποτελεί την κορυφαία κατηγορία στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αλλά και μία από τις πιο γρήγορα αναπτυσσόμενες στην Ευρώπη. Ο συνδυασμός μίας σειράς τεράστιων έργων υποδομής μαζί με την έντονη οικιστική ανάπτυξη νέων σύγχρονων πολυτελών κατασκευών ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας έφερε τα Νότια Προάστια στο επίκεντρο ενδιαφέροντος αγοραστών και επενδυτών από όλο τον κόσμο που παραδοσιακά επέλεγαν τη Γαλλική ή την Ιταλική Ριβιέρα μεταξύ άλλων.

Όσον αφορά τις κατασκευές της περιοχές, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μια στροφή προς την ποιότητα και τη νομιμότητα. Η αυθαίρετη δόμηση που χαρακτήριζε παλιότερα την περιοχή έχει εκλείψει, και τα νέα κτίρια που χτίζονται ακολουθούν αυστηρά τους κανονισμούς και τα πρότυπα ποιότητας. Η ενεργειακή απόδοση και η χρήση σύγχρονων υλικών είναι τώρα βασικές προτεραιότητες για τους κατασκευαστές, εξασφαλίζοντας ότι τα κτίρια πληρούν τις ανάγκες των κατοίκων για άνεση και εξοικονόμηση ενέργειας.

Η ανάγκη για θέσεις στάθμευσης, λόγω της αυξημένης κυκλοφορίας, είναι επίσης ένα σημαντικό ζήτημα που έχει επηρεάσει τις νέες κατασκευές. Η ενσωμάτωση υπόγειων χώρων στάθμευσης και η χρήση σύγχρονων τεχνικών για τη φύτευση και τη μόνωση των κτιρίων έχουν γίνει πλέον κανόνας για τις νέες οικοδομές.

Το μέλλον της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι λαμπρό, όπως επισημαίνει ο Managing Partnerτης Avakon, αλλά υπάρχει πάντα η ανάγκη για ισχυρή πολιτική βούληση, συντονισμό και διαφάνεια, ώστε να διασφαλιστεί η ανάπτυξη με τρόπο βιώσιμο και αποδοτικό. Οι επενδυτές και οι κάτοικοι χρειάζονται ασφάλεια και σαφήνεια, καθώς τα έργα συνεχίζονται και η περιοχή μεταμορφώνεται σε έναν από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς της Ευρώπης.

«Επιπλέον, παρατηρούμε μια μεταβολή στο μοντέλο χρηματοδότησης, με τον δανεισμό να είναι πλέον περιορισμένος. Πριν από την κρίση, το 9 στις 10 κατασκευαστικά έργα χρηματοδοτούνταν μέσω δανείων, ενώ σήμερα η τάση είναι να χρησιμοποιούνται κυρίως αυτοχρηματοδοτούμενα κεφάλαια. Οι εταιρείες πωλούν off-plan» (κατοικίες που πωλούνται πριν ολοκληρωθούν) και παραμένουν υγιείς, με αποτέλεσμα η ελληνική αγορά να στηρίζεται στην ανακύκλωση χρημάτων από ήδη υπάρχοντα κεφάλαια, δημιουργώντας έναν κύκλο βιώσιμης ανάπτυξης στην αγορά» προσθέτει.

«Η ανάπτυξη αυτή, βέβαια, δεν έρχεται χωρίς προκλήσεις. Τα τελευταία χρόνια, η Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπως και όλη η παραλιακή ζώνη, υπήρξε θύμα αυθαίρετης δόμησης. Η τάση για ανεξέλεγκτη κατασκευή, με ποικιλία στυλ και διαφορετικά ύψη κτιρίων, επικράτησε μέχρι πρόσφατα, λόγω της συνεχούς αλλαγής των νομοθεσιών στην Ελλάδα. Ωστόσο, τα τελευταία πέντε χρόνια η κατάσταση έχει βελτιωθεί σημαντικά, καθώς η αγορά κινείται πλέον με πιο νόμιμους και κανονισμένους όρους. Τα νέα κτίρια που αναπτύσσονται ακολουθούν αυστηρά τις προβλεπόμενες διαδικασίες και είναι τα πιο «νόμιμα» και κανονισμένα που έχουν χτιστεί ποτέ στην περιοχή», όπως ισχυρίστηκε.

Η εταιρεία εστιάζει σε συγκεκριμένα χαρακτηριστικά των Νοτίων προαστίων, δηλαδή την ενδιαφέρουν ακίνητα σε απόσταση αναπνοής από την παραλία, σε μια prime περιοχή, το οποίο θα μπορεί να πωληθεί σε υψηλές τιμές. Σύμφωνα με τον κ. Κιολέογλου αυτή τη στιγμή, από τα τελευταία έργα που έχουμε ξεκινήσει είναι στη Βούλα σε μία από τις πιο prime γειτονιές. Τώρα έχουμε επτά έργα σε εξέλιξη. Ακόμη, διαθέτουμε δύο οικόπεδά στη Βάρκιζα, δυο οικόπεδα στη Βούλα, ένα στη Γλυφάδα, που είναι έργα παγωμένες συμφωνίες καθώς αναμένουμε τον ΝΟΚ. Η εταιρεία δραστηριοποιείται πολλά χρόνια έντονα και στην Πάρο, κατασκευάζοντας υπόσκαφες κατοικίες. «Έχουμε κοιτάξει και εναλλακτικά projects, όπως να αγοράσουμε ξενοδοχεία και να τα μετατρέψουμε σε κατοικίες για χρυσή βίζα έναντι 250.000 ευρώ, ωστόσο κανείς δεν εγγυάται ότι δεν θα έρθει το κράτος να αλλάξει τους κανόνες για ακόμη μια φορά» καταλήγει.